Se revoca parcialmente la sentencia que condenó a la demandada a escriturar el bien prometido en venta por su hermano en la sucesion del padre comun, antes de que ella fuera emplazada en el estado de hija del causante, juicio de filiación mediante. Se confirma la condena a escriturar la cuota parte del hermano, porque aquel murió y la demandada lo sucedió como única y universal heredera y se revoca la orden de escriturar la cuota parte de ella, por aplicacion de las normas que rigen los efectos de los actos de disposicion del heredero aparente respecto del real (art. 3430 Cod. Civ.). La decisión se basó en que el boleto de compraventa no es un acto de enajenacion y que, además, en este caso no se había dictado declaratoria de herederos cuando se asumió el compromiso de venta.
CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERÍA
En la ciudad de SANTA ROSA, capital de la Provincia de La Pampa, a los 12 días del mes de junio de 2023, se reúne en ACUERDO la SALA 2 de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: "ISKAYCHAY INVERSORA S.C. c/Sucesores de MARTIN Luis y MARTIN Sergio Luis s/ ESCRITURACIÓN" (Expte. Nº 130356 - Nº 22214 r.C.A.) venidos del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería Nº de la Ira. Circunscripción Judicial y efectuado el correspondiente sorteo se estableció el siguiente orden de votación: 1°) jueza Fabiana B. Berardi; 2°) jueza Adriana B. Gómez Luna.
La jueza Berardi, dijo:
I. La sociedad ISKAYCHAY INVERSORA S.C., a través de sus representantes legales, Héctor Juan Pedro Gonzalo y María Vanina Gonzalo, demandó por escrituración a Rocío Karenina Martín Carabajal, en carácter de heredera de su padre, Luis Martín, y de su hermano, Sergio Luis Martín.
La acción se fundó en el boleto de compraventa celebrado el día 3 de febrero de 2011 por el cual Sergio Luis Martín le vendió a Héctor Abel Gonzalo (comprador en comisión para la sociedad accionante) el 33,33% indiviso de la nuda propiedad de un inmueble (N.C. Sección II, Fracción A, Lote 2, Parcela 5 y partida N° 568.716) que pertenecía a la sucesión del padre de aquél (Luis Martín), quien lo tenía en condominio y con reserva de usufructo vitalicio a favor de los abuelos del vendedor.
Al presentarse la sociedad demandante en el proceso sucesorio de Luis Martín ("HERLEYN, Elisa Eugenia y otro s/ Sucesión Ab-Intestato" N° A 82974) requiriendo la escrituración del inmueble, la demandada, ya emplazada como hija de aquel, se opuso y ello motivó el inicio de la presente acción.
II. La señora Rocío Karenina Martín Carabajal planteó, al contestar demanda, la defensa de falta de legitimación pasiva de Luis Martín (porque no suscribió el boleto de compraventa) y fundó su postura defensiva en la inoponibilidad -a su parte- del boleto de compraventa por no reunir los recaudos de los arts. 3430 y 3270 del CC, ni los del art. 16 de la ley 17.801, además de faltar la conformidad de todos los condóminos para la venta.
Adujo, asimismo, que el boleto recién era oponible frente a terceros a partir de su presentación en el expediente sucesorio, lo cual aconteció con posterioridad a que se anotara una medida de no innovar ordenada en el proceso filiatorio en el que se la declaró hija de Luis Martín ("CARABAJAL, Rocío Karenina c/ Sucesores de Luis Martín y otro s/ Acción de filiación" Nº A 84.995) y que ella era tercera en la supuesta operación de compraventa. Cuestionó la existencia del boleto de compraventa como acto jurídico por carecer de los elementos esenciales (sujetos, objeto y forma) y alegó la existencia de vicios del acto jurídico por la desproporción en el precio establecido.
III. La sentencia, luego de pronunciarse sobre la ley aplicable (Cód. Civ.), desestimó la defensa de falta de legitimación pasiva por considerar que Rocío Karenina Martín Carabajal no podía sustraerse de la relación jurídico sustancial que la vinculaba con las obligaciones contraídas por su hermano Sergio Luis Martín, ya que no solo habia sido declarada heredera de su padre, junto a aquel, sino que después lo sucedió como única heredera, siendo continuadora de su persona y propietaria, acreedora o deudora de todo lo que lo era su antecesor. Estimó, asimismo, que la defensa fundada en la inoponibilidad del boleto no era atendible porque: i. la compraventa constituyó un acto de disposición a título oneroso de los bienes de la herencia de Luis Martín, y el vendedor (Sergio Luis Martín) se encontraba en posesión de la herencia desde la muerte del titular registral; ii. no hay prueba de la mala fe de la sociedad compradora (la nota de inicio de la acción de filiación es del 9/2/2011 y la prohibición de innovar sobre los bienes de la sucesión se anotó dos días después de la firma del boleto que había adquirido fecha cierta con la certificación notarial de las firmas); y iii. la demandada fue quien, al iniciar la sucesión de Sergio Luis Martín, aceptó la herencia en forma pura y simple y continuó la persona del causante con los alcances del art. 3417 del CC, operando a partir de ese momento la confusión de sus patrimonios en forma retroactiva al momento de la muerte (conf. art. 3341, 3342 y 3344 CC).
Sostuvo, a la vez, que tampoco podía la demandada pretender la declaración de inexistencia del boleto puesto que el objeto del contrato no tenía vinculación con una cesión de derechos hereditarios, ya que no se trataba de una universalidad jurídica patrimonial o una parte alícuota de la herencia de Luis Martín, sino de una operación onerosa sobre un bien concreto y determinado. Añadió, en esa línea de razonamiento, que al confundirse los patrimonios de Sergio Luis Martín y Rocío Karenina Martín Carabajal, la eficacia de la compraventa no estaba supeditada a que el bien le tocara en la partición al vendedor, ya que aquella era su única heredera.
Finalmente, desestimó el argumento de la demandada vinculado a la existencia de vicios en la voluntad del vendedor y sobre la desproporción en las prestaciones, por no haberse producido prueba alguna al respecto, y concluyó que la acción de escrituración resultaba procedente con costas a la vencida.
IV. La sentencia fue apelada por la demandada que se agravió por la desestimacion de la defensa de falta de legitimación pasiva y el acogimiento de la acción de escrituración.
Aclaró que la defensa de falta de legitimación fue planteada en la condicion de heredera de su padre, por no resultarle oponible el boleto de compraventa firmado por su hermano, y adujo que, como sucesora de este ultimo, en todo caso, debia responder solo por el porcentaje que a este le correspondía en la herencia (su hermano solo podía disponer del 50% del 33,33% indiviso de la nuda propiedad).
En segundo lugar, cuestionó que se hubiera estimado la acción de escrituración sobre la base de una errónea interpretación del art. 3430 del CC.
Explicó, en dicha línea argumental, que la sentenciante se confundió al señalar que el boleto era válido porque Sergio Luis Martin se encontraba en posesión de la herencia, cuando, a su entender, la norma exige la posesión de la herencia por haber obtenido a su favor declaratoria de herederos o por la aprobación judicial de un testamento y, por ello, el art. 3410 no resultaba aplicable.
Señaló que a la fecha de suscripción del boleto (que coincide con el inicio de la acción de filiación) no se había dictado declaratoria de herederos y ni siquiera se había denunciado el bien en el sucesorio, por lo que el boleto de compraventa de aquel le resultaba inoponible. A ello agregó que tampoco Sergio Luis Martín se encontraba en posesión de la herencia puesto que el usufructo del inmueble era de titularidad de los abuelos.
Arguyó, asimismo, que no podía existir buena fe de la sociedad compradora porque, de haber obrado con diligencia, no podría haber ignorado su existencia como sucesora, ya que estaban judicialmente controvertidos los derechos sucesorios de Sergio Luis Martin. Y agregó, a este respecto, que el comprador no tuvo a la vista el expediente sucesorio y que más allá de la fecha del boleto y la de las notas de inicio de la acción de filiación y prohibición de innovar, el boleto fue incorporado al proceso en forma posterior.
Expuso que el boleto de compraventa, no podía obligarla como heredera de Luis Martín, puesto que se trataba de un mero compromiso de venta sujeto a las reglas del art. 3270 CC, y que previo al dictado de la declaratoria los herederos no pueden constituir ni transferir derechos reales, y los herederos "forzosos" solo tienen derechos personales; recién luego de la declaratoria podrán disponer o constituir derechos reales. A ello agregó que tampoco se encontraban reunidos los requisitos para transferir por tracto abreviado (cfme, ley 17.801).
Además, dijo, se debió haber contado con la conformidad de todos los condóminos (cfme. arts. 2680, 2682 y cc CC) ya que el boleto fue suscripto por Sergio Luis Martín por su propio derecho y en carácter de condómino del inmueble.
Remarcó, que el boleto de compraventa no le es oponible porque no reúne los requisitos exigibles para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efectos respecto de terceros (escritura pública, tradición e inscripción en el RPI) y cita lo normado por el art. 1185 del CC.
Sostuvo, finalmente, que no era válido el argumento de que al ser declarada heredera de su hermano (Sergio Luis Martin) no podía solicitar la inoponibilidad del boleto por haber aceptado la herencia en forma pura y simple y continuar la persona del causante en los términos del 3417 del CC. Es que, según interpreta la apelante, Sergio Luis Martín no podía disponer de un derecho mayor al que poseía, insistiendo en que el contrato no le era oponible porque no había sido declarado heredero al momento de la contratación.
V. Tal como se adelantó, la sentencia condenó a Rocío Karenina Martín Carabajal a escriturar en favor de la sociedad demandante la porción indivisa de un inmueble de propiedad del señor Luis Martín, que su hijo y único heredero -Sergio- prometió en venta, antes de que ella fuera reconocida (juicio de filiación mediante) como hija del causante y declarada también heredera.
La decisión, contrariamente a lo que se podría pensar, no se adoptó en función de los efectos que la ley atribuye a los actos de disposición de inmuebles efectuados por el heredero aparente respecto del heredero real (art. 3430 del C.C.), sino en consideración de las particulares circunstancias de este caso, en el que el heredero aparente murió y la heredera genuina lo sucedió.
En función de ello la sentencia concluyó que la sucesora, que había aceptado pura y simplemente la herencia no podía eximirse del cumplimiento de las obligaciones asumidas por su hermano, dado que, al haber sido declarada su única y universal heredera (p. 74) y entrado, a partir de ese momento, en posesión de la herencia, continuó la persona del difunto, resultando propietaria, acreedora o deudora de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepción de aquellos derechos que no transmisibles por sucesión (conf. art. 3417 CC).
Sobre esa base la condena de Rocío Karenina Martín Carabajal a cumplir con la obligación de escriturar contraida por su antecesor, Sergio Luis Martín, se ajusta a las normas que rigen el caso (arts. 3343 y 3431 del Cód. Civ. ) y resulta inobjetable en cuanto se refiere a la cuota parte de la que aquel era genuino heredero.
VI. Distinto es el caso de la promesa de venta realizada por Sergio L. Martin respecto de la cuota parte de su hermana (heredera real) que sí resulta alcanzada por las previsiones del artículo 3430 Cód. Civ., norma que establece las condiciones de validez y oponibilidad de los actos del heredero aparente, frente a la heredera genuina.
Borda decía que "nada se opone a que una misma persona reúna en sí las cualidades de heredero real y de heredero aparente, lo que ocurre siempre que un coheredero ha entrado, no solo en posesión de su cuota parte, sino también de la que correspondía a otro coheredero" y agrega que "Lo que se dirá respecto del heredero aparente, tiene aplicación solamente, como es obvio, a la cuota de la herencia que no le pertenecía." (Tratado de Derecho Civil, Sucesiones, T. I, p. 340, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 2003, en igual sentido Maffía, Tratado de las Sucesiones, T. I, p. 501, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012).
Volviendo a las condiciones de oponibilidad de los actos de disposición del heredero aparente, el citado artículo 3430 del Cód. Civ. establece como requisitos para los inmuebles: i. la onerosidad de la transmisión, ii. la posesión de la herencia conferida por los jueces (mediante la declaratoria de herederos o la aprobación del testamento) y iii. la buena fe del adquirente.
La reunión de las condiciones antedichas en el caso en estudio es el principal motivo de agravio de la recurrente y, anticipo, que -en este aspecto- le asiste razón.
VII. En primer lugar se puso en cuestión que artículo 3430 del Cód. Civ., al referirse a los actos de disposicion de inmuebles, comprenda a las promesas de venta instrumentadas mediante boleto de compraventa como acontece en este litigio.
En la doctrina nacional, el autor que con mayor detenimiento rató la cuestión y al que siguen en este tema, entre otros, Zannoni (cfr. Derecho de las Sucesiones, t. 1, p. 517, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1997) y Maffía (Tratado de las sucesiones. 3era ed. Buenos Aires: Abeledo-Perrot, 2012. p. 508) fue Borda.
El doctrinario citado al indagar acerca de si el heredero real está obligado a escriturar el inmueble vendido -por boleto- por el heredero aparente decia que "Son numerosas las razones que, a nuestro entender imponen una respuesta negativa: a) en primer término, el boleto de compraventa no es un acto de enajenación propiamente dicho, sino un compromiso de enajenación; por él no se trasmite un derecho real, sino que se asume una obligación estrictamente personal, cuyo cumplimiento sólo puede ser requerido del que la asumió, pero no de un tercero, como es el heredero real; b) no juegan en este caso las razones de seguridad jurídica, de saneamiento de los títulos de propiedad, que imponen la convalidación de los actos de efectiva enajenación por el heredero aparente; quien posee un boleto de compraventa, tiene un derecho a adquirir la propiedad, pero no tiene la propiedad misma, de modo que no está en tela de juicio el título, que es lo que interesa salvaguardar; c) desaparecidas estas razones de orden público que imponen la convalidación de los actos de enajenación del heredero aparente, el conflicto queda planteado entre el verdadero propietario y el tercero, que ostenta una promesa de enajenación suscripta por quien no era dueño. La regla según la cual nadie puede transmitir un derecho mejor que el que posee (art. 3270) recupera aquí toda su vigencia. La buena fe del tercero no basta para convalidar el acto, puesto que no puede funcionar por sí sola, en el vacío, ya que constituyendo lo normal en la vida jurídica, no es título bastante para merecer una protección que se otorgaría en perjuicio de otras personas, que también son de buena fe; d) ayuda a corroborar la equidad de esta solución, estrictamente jurídica, la consideración de que el que firma un boleto de compraventa, sólo paga normalmente un pequeño porcentaje del precio, vale decir, que el daño emergente de la anulación no será por lo común muy importante. Y, desde luego, le queda abierta la acción de daños y perjuicios contra el heredero aparente de conformidad a las reglas que estudiamos más adelante (n° 503).
Las razones expuestas, que comparto en su totalidad, llevan a concluir que en en el caso concreto el compromiso de venta asumido por el heredero Sergio Luis Martin no constituye un acto de disposición alcanzado por las previsiones del artículo 3430 del Cód. Civ. que obligue a su hermana a escriturar su parte en los terminos del art. 1185.
VIII. La conclusión que antecede torna inconducente el tratamiento de las críticas concernientes a los demás requisitos que el mismo debería reunir para ser oponible a la heredera genuina.
No obstante ello, creo atinente destacar -solo a mayor abundamiento- que, aún en la hipótesis de que se interpretara al compromiso de venta efectuado por Sergio Martín como un acto de disposición, tampoco, en ese caso obligaría a la heredera real por ausencia de otra de las condiciones establecidas al efecto por el art. 3430, que es que la herencia haya sido conferida judicialmente al disponente mediante declaratoria de herederos.
En referencia a esa exigencia Zannoni aclara que "Aquella posesión ‘pública y pacífica’ [a la que aludía el texto original del art. 3430], que comprendía incluso a los parientes que gozan de la saisine, sólo prefigura un título hábil para el ejercicio de actos de disposición si se ha dictado declaratoria o aprobación del testamento. Siendo así, se restringe el ámbito del art. 3410 y sus correlativos: la posesión de pleno derecho solo tendrá utilidad en materia de actos de administración, pagos de deudas de la sucesión, percepción de créditos, legitimación contractual activa o pasiva, y aún -como añade Spota- para confirmar con mayor nitidez la buena fe del tercero que concurre con el heredero aparente a celebrar actos de administración de la herencia." (ob. cit. p. 516).
Dice Maffia: "La validez es la regla respecto de los actos de disposición realizados por el heredero aparente a favor de un tercero de buena fe, siendo esencial la buena o mala fe del tercero para juzgar la validez o nulidad del acto, sin que tenga ninguna importancia en la suerte del negocio la buena o mala fe del heredero aparente, pues no se trata de protegerlo a él sino a quienes contrataron con él. La buena fe del tercero se caracteriza por la creencia del adquirente de que el transmitente es verdadero heredero. Y habrá buena fe en él cuando el heredero cuente a su favor con una declaratoria de herederos."
El autor citado en último término agrega "que cuando se juzga la oponibilidad de la trasmisión de dominio hecho por el heredero aparente a favor de un tercero, respecto del heredero, debe analizarse la buena fe con mayor severidad, pues previo a la escrituración debe referenciarse el sucesorio para establecer los antecedentes dominiales." (ob. cit. p. 506).
Sin mayor esfuerzo intelectivo se aprecia en esta causa que las circunstancias que rodearon a la operación que motiva el presente juicio de escrituración, lejos de probar la buena fe de los adquirentes, la ponen seriamente en duda.
Me estoy refiriendo, concretamente, a hechos que no pueden ser obviados en el análisis como: i. que el boleto de compraventa en cuestión se firmó en la misma fecha en que la heredera real promovió acción de filiación, ii. que tuvo por objeto un inmueble que no estaba denunciado como integrante del acervo sucesorio del propietario, su padre y iii. que quien adquirió en esas condiciones fue una sociedad comercial (en formación), dedicada a "realizar la actividad de inversiones en bienes, tales como inmuebles urbanos o rurales …" (art. 4º estatuto social, obrante en pág. 11/15) y como tal, no podía ignorar los recaudos que debía adoptar para asegurarse de contratar con un heredero real.
IX. En función de las consideraciones expuestas propongo que, de compartirse mi voto, la condena a escriturar apelada se modifique y limite al porcentaje que correspondía al señor Sergio Martín (16,16 %) y que, en atención al resultado del litigio las costas de ambas instancias se impongan en el orden causado ( art.62, 2°párr.CPCC).
La jueza Gómez Luna, dijo: adhiero a la solución a la que arriba la colega preopinante por compartir los fundamentos allí vertidos.
Por ello, la SALA 2 de la Cámara de Apelaciones,
R E S U E L V E:
I.- Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por Rocío Karenina Martín Carabajal y modificar la sentencia recurrida, condenándola a a escriturar a favor de la actora el 16,66% del inmueble ubicado en parte del Lote Dos, Fracción A. Sección II del Plano Oficial de la Provincia de la Pampa, Nomenclatura Catastral: Sección II, Fracción A, Lote 2, Parcela 5, Partida Nº 568.716, con una superficie de 260 has,02as., conforme lo expuesto en los considerandos y en las condiciones establecidas en la sentencia de primera instancia.
II.- Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado (art. 62 2° párr. CPCC), regulando los honorarios profesionales de Alzada de la Dra. Daniela Luján Soncini en el 26% y del Dr. José M. Ochoteco en el 30% de los que oportunamente se establezcan en la instancia anterior a los letrados de cada parte (art. 14 ley 1007), con más IVA de así corresponder.
III.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase al Juzgado de origen.
Firmado: Fabiana B. BERARDI - Adriana B. GOMEZ LUNA (Juezas de Cámara) Adriana E. TELLERIARTE (Secretaria de Cámara)