En la ciudad de Santa Rosa, capital de la Provincia de La Pampa, a los diecisiete   días del mes de octubre del año dos mil veintidós se reúne la Sala C del Superior Tribunal de Justicia, integrada por su Presidente, Dr. José Roberto Sappa y por su Vocal, Dr. Eduardo Fernández Mendía, a efectos de dictar sentencia en los autos caratulados: "ROSANE, Gladys Mabel y otros contra IPAV sobre Demanda Contencioso Administrativa”, expediente nº 152857, en trámite ante la Sala C del Superior Tribunal de Justicia, del que

RESULTA:

I.- Gladys Mabel Rosane, Alicia Beatriz Rosane, Sonia Nancy Marys Rosane, Silvia Susana Rosane, Roberto Raúl Rosane, Carlos Alberto Rosane, Carmen Elisa Rosane, Olga Ester Rosane, Javier Adrian Rosane y Nelsón Osvaldo Rosane, con el patrocinio letrado de los Dres. José Mario Aguerrido y Santiago Alejandro Costabel, promovieron demanda contencioso administrativa contra la provincia de La Pampa –IPAV-, impugnando la validez de la Resolución nº 185/21, dictada el 19/3/21 por el órgano autárquico señalado.

 Mediante dicho acto administrativo se dejó sin efecto la Resolución nº 1112/00, respecto de la adjudicación en venta al señor Carlos Hipólito Rosane, LE 7.347.907, de la vivienda nº 1673, Plan 5000 –Zona 22-, Tercera Etapa, de esta ciudad.

La causal invocada por la Administración fue incumplimiento de lo dispuesto en el art. 3º de la ley provincial nº 866 (intento de lucro con la vivienda otorgada y falta de ocupación).

Manifiestan que el padre de los actores, Carlos Hipólito Rosane, fue adjudicatario en venta de una vivienda del Plan Fonavi 5000 –Zona 22-, Tercera Etapa, de esta ciudad de Santa Rosa, ubicada catastralmente en Ejido 047, Circunscripción III, Radio m, Manzana 97, Parcela 14-, mediante  Resolución nº 1112/00 del IPAV, habiéndose suscripto el Acta de Tenencia Precaria el 27/7/00.

Agregan que el 16/3/11 falleció el padre y el 19/6/17 la madre, Elsa Aidee Gonzalez, habiéndose iniciado la sucesión ab-intestato de la cual surgió la declaratoria de herederos con fecha 14/2/18, en la misma constan como únicos herederos universales sus once (11) hijos, diez (10) de los cuales inician la presente acción, consecuentemente, dicen, son legítimos herederos de la vivienda señalada.

Informan que el IPAV determina, que para el caso de fallecimiento del titular y su cónyuge, los requisitos para la escrituración del bien, consistentes en el trámite sucesorio iniciado; oficio judicial con la declaratoria de herederos; porcentaje heredado por cada causahabiente, y que la vivienda surja como parte integrante del acervo hereditario.

Expresan que las obligaciones asumidas por el fallecido no eran trasladadas en forma lineal a los herederos, caso contrario se hubiese estipulado que todos o alguno de ellos debía continuar con la ocupación permanente del grupo familiar mientras dure el trámite que le otorgue la titularidad de la misma, lo que no estaba estipulado en el formulario ni contemplado dentro de los requisitos referidos, asimismo, nada se determinaba para el caso en que el causante al momento de fallecer solo tuviere la posesión del bien, pero no escriturado a su favor.

Explican que el instituto actualizó el saldo total adeudado, conforme a lo previsto en los arts. 1 y 3 de la Resolución 1830/17 IPAV, que ascendió a la suma de $600.000, y dado que la suma resultaba de imposible cumplimiento, se continuó con el plan de amortización de capital previamente pactado.

Manifiestan que con irregulares constancias documentales, sin haberles permitido ejercer su derecho de defensa, ni pedir explicaciones al martillero Ignacio Segura (Matrícula 485), ni el aporte documental de la autorización de venta por parte de la totalidad de los herederos respecto de la vivienda, el IPAV rescindió el contrato de Mutuo en garantía celebrado con el causante, dejando sin efecto la adjudicación de la vivienda, aun cuando de manera previa al dictado del acto, se informó la circunstancia de que los once hermanos ocupábamos la casa en forma rotativa.

Dicen que la resolución se tomó en base a dos actas de constatación en las cuales no surge que el cartel de venta de la Inmobiliaria Segura haya sido colocado por orden de la totalidad de los herederos o alguno de ellos.

Informan las diligencias que constan en el expediente administrativo: presentación de Gladys y Nancy Rosane, informando que ellas no saben quien puso el cartel de venta de la casa; que la vivienda no estaba habitada en forma permanente; que la están arreglando para que la ocupe una hermana que vive en Mendoza, y que las presentantes se hacen cargo del pago de las cuotas. Adjuntan copia de declaratoria de herederos y partida de defunción.       

Luego lucen las actas de constatación, que expresan que en el domicilio no hay morador alguno; que la casa tiene la reja cerrada y luz de afuera encendida, el pasto está largo y descuidado, y que la vivienda tiene el cartel de venta de la inmobiliaria Ignacio Segura. La segunda acta dice que el pasto estaba cortado, y que los vecinos informaron que los titulares fallecieron hace varios años, y que la casa está en venta por parte de los hijos, quienes retiraron los muebles, encontrándose vacía.

Manifiestan que tales actas no son instrumentos públicos que den fe de su contenido, y que los demandantes nunca tuvieron la posibilidad de rebatirlas.

Agregan que existe una denuncia de particulares, manuscrita, que comunica viviendas que se encuentran vacías y sin ocupación. Tal nota es de fecha 12/3/21, la misma fecha en que se labró la segunda acta de constatación.

Con tales presupuestos se determinó que existía un intento de lucro y ocupación, se rescindió el contrato y se desadjudicó la vivienda que por derecho les correspondía.         

Manifiestan que siendo once (11) hermanos, es de imposible cumplimiento que la vivienda sea habitada por un grupo familiar de manera permanente; que para la colocación del cartel que determinó el ánimo de lucro, no se verificó la unanimidad de los herederos.

 Requieren la nulidad absoluta de la resolución 185/21 dictada por el IPAV, por contener vicios en las formas esenciales, vulnerar el derecho de defensa y debido proceso. Citan y transcriben jurisprudencia al respecto.

Concretamente se agravian de la vulneración del derecho a ser oídos; de ofrecer, controlar y producir prueba; por ausencia de motivación y afectación de derechos subjetivos.

Con relación al derecho de propiedad, resaltan que continuaron abonando la cuota y los servicios, que la vivienda cuenta con mejoras, y que la casa se encuentra cancelada en un alto porcentaje de su financiación total.

Sostienen que es una humilde vivienda  y de familia de trabajadores, que es el patrimonio que le dejaron sus padres, y que tienen una expectativa concreta sobre los derechos hereditarios que les corresponden.

Informan que la ocupación efectiva de Olga Rosane, se frustró producto de la emergencia sanitaria Covid 19, y que debe considerar el derecho humano a la vivienda y habitabilidad (art. 14 bis, CN) y tratados internacionales.

Ofrecen prueba documental, informativa y testimonial; fundan su derecho, hacen reserva federal y peticionan que se haga lugar a la demanda, declarando la nulidad de la Resolución nº 185/21 del IPAV, con costas a la demandada.

 II.- Mediante Actuación nº 1305230 la Dra. Marcela V. Campo, abogada apoderada del Instituto Provincial Autárquico de la Vivienda, y el Dr. Juan Carlos D’Amico contestaron la demanda impetrada, solicitando el rechazo de la misma,  con costas.

Expresan que de las actuaciones administrativas caratuladas “s/ Casa 1673 – Plan 5000 viviendas – Zona 22 – Tercera Etapa – Localidad: Santa Rosa – Titular Alderete, Lidia Estela  - M.I. nº 12.877.795”, expte. nº 88/98-01673, registrado por el Ministerio de Obras y Servicios Públicos bajo el nº 9417/2021, se vende al grupo familiar compuesto por los señores Rosane y Gonzalez la vivienda identificada como Casa 1673 del Plan 5000 de esta ciudad capital (fs. 30/38), iniciándose así la relación contractual entre el IPAV y aquellos beneficiarios el 27/7/2000, y que el 28/12/2000 se dictó la Resolución de adjudicación en venta.

Luego, en febrero del año 2021, se solicitó el desarchivo del expediente y su pase al sector seguimiento de viviendas ubicado en la Gerencia de Planificación y Adjudicación del IPAV, ello así por cuanto una verificación en la vivienda en cuestión, dio como resultado un estado de irregularidad.

 Dicen que en el acta de constatación en el lugar, se advirtió que el bien se encontraba descuidado (pasto alto), aparentemente desocupado y con cartel de venta en su frente (fotografías en fs. 89/90), adeudándose cuatro cuotas de amortización.

Añaden que el 12/3/21, se recibió nota de los ciudadanos Gabriela Rodriguez –DNI 38.036.880- y Sebastián Miranda, en la que manifestaron tener conocimiento de viviendas desocupadas (entre las cuales está la de estos autos), dichas personas alertan que si el PAV no actúa, van a proceder a su ocupación.

Continúan explicando que en esa misma fecha se realizó una nueva constatación ocupacional en la vivienda, y se observó que el pasto había sido cortado, pero el bien, al decir de una vecina, continuaba deshabitado y sin mobiliario en su interior, continuando el cartel inmobiliario de venta.

El 15/3/21 se labró acta comparendo ante la presentación espontanea realizada, de quienes manifestaron ser hijas y legítimas herederas de los titulares originarios del bien (fallecidos en los años 2011 y 2017), así como también ser las encargadas de la vivienda social.

 Manifestaron que en virtud de la notificación personal y sus manifestaciones, confirman su conocimiento respecto a las imputaciones de irregularidad, sin efectuar prueba alguna en su defensa, por lo que se procedió al dictado del acto rescisorio por las causales de falta de ocupación e intento de lucro con la vivienda social (Resolución nº 1852/212- IPAV), y de conformidad a la ley 866/85, el contrato suscripto en oportunidad de otorgarse la tenencia de la vivienda social “Acta de tenencia precaria”, y lo dispuesto en la ley nacional 21581 y hechos acreditado.

Informan que las señoras Sonia Rosane y Gladys Rosane, cuando se presentaron voluntariamente manifestaron estar en conocimiento de las imputaciones, pero alegaron en su defensa no saber quien colocó el cartel de venta en la casa, y que estaban a la espera de la mudanza de una de sus hermanas que ocuparía el inmueble, pero no aportaron prueba que desvirtuara los hechos imputados.

Expresan que conforme Resolución nº 746/98 “… en caso de peligro inminente e irreparable deterioro, destrucción o intrusión por terceros de la vivienda objeto de un procedimiento administrativo de indagación de irregularidad por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el adjudicatario de la vivienda administrada por el IPAV, en el instrumento de venta y conforme circunstancias especialmente relevantes, el organismo público podrá disponer la toma de posesión preventiva del inmueble y toda otra medida necesaria para asegurar la intangibilidad de la vivienda objeto del procedimiento.”, y que en el supuesto de regresar el adjudicatario original, deberá reintegrarse la tenencia del inmueble, bajo acta de recepción, y sin perjuicio del resultado del procedimiento de irregularidad.

Manifiestan que ante la amenaza de intrusión (fs. 110) de la vivienda, se decide poner custodia policial y dictar el acto administrativo rescisorio por violación de las cláusulas contractuales (ley 866/85), ofrecimiento en venta de un bien social no escriturado ni cancelado, más falta de ocupación efectiva y permanente de un grupo familiar (ley 21581).

Argumentan que del contrato firmado por los titulares surgen derechos y obligaciones ineludibles para ambas partes, administrado y administración. Agregan que de los propios dichos de los actores surge que su pretensión de inicio fue cancelar el crédito vigente con el IPAV, desistiendo luego, y optando voluntariamente por la continuidad de la relación contractual a través del pago mensual de las cuotas de amortización.

Con relación a la expresión de los demandantes de que no fueron oídos, ni pudieron ejercer su defensa, sostiene que no es cierto, por cuanto se ha escuchado a las legítimas herederas, ellas no aportaron prueba eficiente, limitándose solo a justificarse.

Sostienen que la parte actora pretende asumir los beneficios establecidos legal y contractualmente, pero desconocen las obligaciones legales que surgen de esa misma relación contractual, argumentando que tras el fallecimiento de sus padres, la obligación de ocupar el inmueble es imposible por la existencia de once (11) herederos, y la falta de entendimiento entre los mismos no puede ser causal de incurrir en incumplimiento contractual, ni perjudicarlos.

Explican que el objetivo y finalidad del programa vivienda social FONAVI, impuesto por las leyes nacionales 21581 y 24464, exige al IPAV el cumplimiento de las mismas al redactar los contratos y su adjudicación a los grupos familiares vulnerables, a fin de acceder a una vivienda de manera financiada, por medio de cuotas de amortización altamente subsidiadas, características propias de los planes sociales, que no pueden tener intento de lucro por parte de los beneficiarios.

Dicen que hay prueba suficiente en el organismo, documental, fotografías y testimonios, y que la existencia de una oferta de venta es prueba suficiente de la irregularidad, no es un hecho controvertido, ni han ofrecido corregirlo, limitándose a desconocer quienes colocaron el cartel inmobiliario.

Sostienen que el IPAV nunca les requirió unanimidad para  la ocupación del bien, por cuanto las obligaciones son solidarias, por lo que la ocupación de uno, cualquiera de ellos, hubiera cumplido la exigencia de habitar en forma permanente el bien social, resalta que los actores no manifestaron, desde la muerte del titular, año 2011, y su esposa, año 2017, intención de regularizar la situación ocupacional, pero si procedieron en el 2017 a contratar a un martillero público para intentar vender la casa.

Señalan que la ley 866/85 sostiene en su art. 3º que la documentación que certifique la adjudicación previa o definitiva, hasta la escrituración respectiva de la vivienda, no puede ser cedida bajo ningún concepto a terceros.

Sostienen que los actores pretenden invertir la carga probatoria, so pretexto de encubrir su torpeza, ya que en su comparecencia consienten las imputaciones e intentan justificarlas, sin ofrecer prueba.

Afirman que la Resolución nº 185/21 del IPAV es válida y eficaz, reúne todos los elementos propios de los actos administrativos, y no está afectada de vicios.

 Con relación al proceder de la inmobiliaria mencionada en el cartel de venta, el IPAV procedió a hacer la denuncia al Colegio de Martilleros, adjuntando la resolución sancionatoria de la que surge que el propio martillero asume su error e ignorancia y alega haber actuado a pedido de los herederos y abogada interviniente en el expediente sucesorio. Agrega que el IPAV ha firmado un convenio con el Colegio de Martillero respecto de las capacitaciones a los profesionales en relación a la específica y particular temática de las viviendas sociales.

 Fundan su derecho, ofrecen prueba, formulan reserva federal y peticionan que se rechace la demanda con costas a la parte actora. 

 III.- Por Actuación nº 1350620 se abre la presente causa a prueba y se clausura en Actuación nº 1515014.

 IV.- Mediante Actuación nº 1551610, la parte actora presenta su alegato, y por Actuación nº 1570234 hace lo propio la demandada.

 V.- En Actuación nº 1599833 consta el dictamen el señor Procurador General, Dr. Mario O. Bongianino quien expresó que  “…En el caso ha quedado evidenciado .. que no se habrían respetado en la tramitación del proceso administrativo el debido proceso, los administrados no han sido debidamente notificados de las diferentes actuaciones que afectaron sus derechos, no se les ha brindado a la totalidad de los herederos la oportunidad de expresar sus opiniones, de presentar y solicitar las pruebas que demuestren su intención de ocupar el inmueble en forma permanente y que no existía, -en la mayoría de los herederos- la intención de lucrar con el mismo… En razón de lo expuesto, estimo no existió una relación efectiva y circunstanciada entre la causa que llevó a la Administración a tomar la decisión de dejar sin efecto la Adjudicación en Venta … y el perjuicio alegado ‘intento de lucro y ocupación’ en los términos del art. 3º de la Ley Provincial Nº 866. La ausencia de proporción hace que el acto carezca de razón suficiente …”, agrega que “… el Ente Autárquico debió adoptar un criterio de actuación prudencial conducente a tutelar la concreta necesidad evidenciada, sin caer en formulaciones teóricas e insensibles ante la situación de emergencia sanitaria por COVID 19… que impidió efectivizar tempestivamente la ocupación del inmueble …” , concluye que “… el acto administrativo impugnado, ha sido el resultado de un procedimiento en el que las autoridades administrativas no reunieron pruebas suficientes, ni pudieron ser eficazmente desvirtuadas por los interesados, razón por la cual la demanda debería tener favorable acogida”.

VI.- Mediante Actuación nº 1600040 se llama a autos para sentencia; y

CONSIDERANDO:

1º) Conforme a quedado explicitado en los párrafos que anteceden, los Dres. José Mario Aguerrido y Santiago Alejandro Costabel, como patrocinantes letrados de los actores Gladys Mabel Rosane, Alicia Beatriz Rosane, Sonia Nancy Marys Rosane, Silvia Susana Rosane, Roberto Raúl Rosane, Carlos Alberto Rosane, Carmen Elisa Rosane, Olga Ester Rosane, Javier Adrian Rosane y Nelsón Osvaldo Rosane, acuden a esta instancia contencioso administrativa persiguiendo la declaración de nulidad de la Resolución nº 185/21, dictada el 19/3/21 por el Instituto Provincial Autárquico de Vivienda, IPAV.

 El acto administrativo referido dejó sin efecto la Resolución nº 1112/00 por la cual el IPAV le adjudicó en venta al señor Carlos Hipólito Rosane (progenitor de los actores y las actoras), la vivienda nº 1673, Plan 5000 – Zona 22- Tercera Etapa de esta ciudad de Santa Rosa, por incumplimiento de lo dispuesto en el art. 3º de la ley provincial nº 866 (intento de lucro con la vivienda social y falta de ocupación) y cláusulas Séptima y Octava del Acta de Tenencia Precaria de la unidad habitacional.

2º) El IPAV defendió la legitimidad del acto administrativo cuestionado, afirmando que el ente autárquico demandado actuó dentro del ámbito de sus facultades y competencias, y en el marco de la normativa legal, vigente y aplicable.

3º) De la demanda impetrada surge que la pretensión articulada a la que este Superior Tribunal de Justicia debe abocarse, radica en los siguientes agravios: vicios en los elementos esenciales de los actos administrativos, violación del  derecho de defensa, ausencia de motivación, falta de proporcionalidad y vulneración del derecho habitacional o de acceso a una vivienda digna.

4º) Expuestos los planteos de las partes litigantes, corresponde examinar si las facultades del IPAV para decidir la rescisión de la adjudicación en venta, es legal, jurídica y motivada, es decir, verificar si la causa o motivo del acto administrativo se encuentra acreditada.

Las causales imputadas son el señalado art. 3º de la ley provincial nº 866, y las cláusulas establecidas en el Acta de Tenencia Precaria del inmueble otorgado al causante.

El art. 3º de la ley provincial  nº 866 dispone que “La documentación que certifique la adjudicación previa o definitiva, hasta la escrituración respectiva de la vivienda, no podrá ser cedida bajo ningún concepto a terceros.”

 Tal precepto es complementario del art. 2º de la misma ley que dice que el Estado provincial otorgará las escrituras traslativas de dominio a los adjudicatarios de viviendas pertenecientes a planes cuyo costo se financie total o parcialmente con recursos previstos en la Ley nro. 21581 (Fo.Na.Vi) y el art. 10 de la ley pcial. nº 816, con cláusulas de retroventa y posterior preferencia.

 Dichos pactos derivan de los artículos 1163 y 1165 del Código Civil y Comercial de la Nación, y funcionan como condiciones resolutorias a favor del IPAV.

El pacto de retroventa otorga al organismo provincial el derecho a recuperar, oportunamente, la vivienda adjudicada en venta (art. 1163, CC), y el de preferencia le concede el derecho de recuperar el inmueble con prelación a cualquier otro adquirente (art. 1165,CC).

 Las cláusulas tienen un plazo de cinco (5) años  que se computa “a partir” de la escritura traslativa de dominio, lo que implica la previa cancelación de la hipoteca y del saldo deudor.

 A su vez, la ley nacional nº 21581 Fo.Na.Vi es el marco normativo general tanto para el IPAV, en su carácter de ente autárquico encargado de gestionar las viviendas construidas con el fondo nacional de viviendas, otorgándole deberes, facultades y atribuciones, como así obligaciones a cumplir para los beneficiarios –titulares y/o herederos- de las viviendas económicas que con dicho fondo de construyan y entreguen.

Las cláusulas que surgen del acto formal de otorgamiento de la adjudicación en venta de la vivienda social -convenio de carácter administrativo de entrega de la vivienda-, forman parte de los deberes y las obligaciones que el titular asumió para “conservar” la tenencia de la casa y que trasmitió, de pleno derecho, a sus herederos al momento de su deceso.

 Estas cláusulas impusieron, expresamente, que la vivienda solo podía ser ocupada por el grupo familiar originario, en carácter de hogar y ser habitado, no pudiendo ser arrendada ni transferida a terceros, y que la falta de pago de tres (3) cuotas de amortización del precio del inmueble daba lugar a la rescisión del convenio. 

Asimismo debe tenerse en cuenta, para la solución de este litigio, que los actores no son los titulares originarios, sino sus herederos. La relación jurídica de los herederos con los bienes  heredados, sus derechos y obligaciones, se encuentra regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2277 y 2280).

El art. 2277 dispone que la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento, tal presupuesto incluye la relación contractual con el IPAV –Acta de Tenencia Precaria y Resolución nº 1112/00-; pues en materia contractual los sucesores continúan con la posición jurídica del causante, los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a estos (art. 1024, CC).

Por su parte, el art. 2280 estipula, en lo pertinente, que desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, que se transmiten con iguales características, el difunto es reemplazado por los sucesores.

La calidad de herederos del titular Carlos Hipólito Rosane, y de su cónyuge Elsa Aidee Gonzalez, se encuentra acreditada en el expediente sucesorio nº 124789 caratulado “Rosane Carlos Hipólito y otro sobre Sucesión Ab- Intestato”, en el que consta la declaratoria de herederos (fs. 72/74).

 De conformidad a lo consignado, los herederos de Carlos Hipólito Rosane ocuparon de pleno derecho y en forma indivisa frente al IPAV, la posición jurídica del causante a partir del fallecimiento, lo que implica que asumieron las obligaciones y deudas derivadas de la relación contractual con el IPAV.

5º) Expuestos los lineamientos normativos, corresponde examinar si la causal imputada, intento de lucro y falta de ocupación de la vivienda social, se encuentra acreditada.

 Para realizar tal cometido deviene ineludible compulsar y analizar los antecedentes obrantes en las actuaciones administrativas 9417/21, caratulado “Ministerio de Obras y Servicios Públicos  - Instituto Provincial Autárquico de Vivienda s/ Casa Nº 1673 – Plan 5000 Viviendas – Zona 22 – Tercera Etapa – Localidad: Santa Rosa – Titular: Alderete, Lidia Estela – MIN 12.877.795”, (registro del IPAV Nº 88/98-1673).

Con  fecha 27/7/00 se firmó un “Acta de Tenencia Precaria” entre el IPAV y el señor Carlos Hipólito Rosane, estableciéndose un convenio de carácter administrativo de entrega de la vivienda sujeto a cláusulas (fs. 36), constando en la misma el nombre de su cónyuge Elsa Aidee Gonzalez, con quien conformó el grupo originario para habitar en forma permanente la casa (Cláusula Segunda).

Dicho acto se completó con la constitución de una Escritura de Hipoteca en primer Grado de Privilegio a favor del IPAV.

El “Acta de Tenencia Precaria” estableció las obligaciones de la parte deudora mientras subsistiera la obligación hipotecaria: que desde el momento de recepción de la tenencia del inmueble, pasaban  exclusivamente a su cargo todos los impuestos, tasas, servicios y contribuciones nacionales, provinciales y municipales, entre otras (Cláusula Tercera).

 La cláusula Séptima impuso que la vivienda debía ser ocupada, exclusivamente, por el grupo familiar originario; que el inmueble no podía ser arrendado, ni transferido a terceros; que  debía ser utilizada únicamente como hogar y ser habitado; que debía abonar las cuotas establecidas para la venta de la unidad, y que la falta de pago de tres (3) cuotas de amortización del precio de la vivienda daba lugar a la rescisión del contrato, en el caso  convenio de adjudicación en venta.

 La cláusula siguiente (Octava) estableció las sanciones a las infracciones de las obligaciones anteriores, entre ellas la rescisión del convenio, despreadjudicación de la vivienda, y retención de las cuotas abonadas, en carácter de resarcimiento de los perjuicios consecuentes de la rescisión contractual.

El 28/12/00 el IPAV emitió la Resolución nº 1112/00, acto formal que Adjudicó en Venta la vivienda a favor de Carlos Hipólito Rosane.

Con fecha 16/3/2011 falleció Carlos Hipólito Rosane y el 19/6/2017 su cónyuge Elsa Aidee Gonzalez.

 El 30/12/20 -tres años y medio después de la muerte de la  cónyuge del titular-, diez (10) de los once (11) hijos del causante Carlos Hipólito Rosane, suscribieron un Convenio de Uso y Habitación a favor de una de las hijas Olga Ester Rosane que reside en la provincia de Mendoza para que habite el inmueble, lo que se efectivizaría en marzo de 2021 dada la situación pandémica.

El 24/2/21 la Gerencia de Planificación y Adjudicación del IPAV realizó un Acta de Constatación de Verificación Ocupacional, haciendo constar que la vivienda no contaba con moradores permanentes, y que había un Cartel de Venta de una Inmobiliaria local.

 Con fecha 12/3/21 ingresó al IPAV una nota de una ciudadana denunciando viviendas que se encuentran vacías y sin que nadie las habite, entre ellas la Casa Nº 1673, en cuestión, y que su intención era ocupar alguna de ellas.

Ello motivó que el IPAV realizara un nuevo Acta de Constatación - Verificación Ocupacional, del cual surgió que el Cartel de Venta continuaba en la reja de la casa ofertando la vivienda, y que de datos recopilados en el vecindario surgió que los dueños fallecieron hace unos años, que la casa está en venta desde hace un tiempo por parte de los hijos, y se encuentra vacía de mobiliario.

Tal razón impulsó al ente autárquico, en uso de sus deberes y facultades, a requerir custodia policial a efectos de evitar una posible usurpación o vandalismo.

El 15/3/21 se presentaron, voluntariamente, en el IPAV Sonia Rosane y Gladys Rosane, manifestando ser hijas de los adjudicatarios de la vivienda y encontrarse a cargo de la misma, informaron que no sabían quien colocó el cartel de venta de la casa, agregaron que la vivienda no está habitada de manera permanente, que ellas la están arreglando para que venga a vivir la hermana Olga desde Mendoza, y que pagan las cuotas. Acompañan copia de la declaratoria de herederos y partida de defunción de los adjudicatarios titulares.

Las actuaciones fueron elevadas al Área Irregularidades del IPAV.

 Con fecha 19/3/21 el IPAV dictó la Resolución nº 185/21, mediante la cual se dejó sin efecto la Resolución nº 1112/00, respecto de la adjudicación en venta de Carlos Hipólito Rosane, por la causal de incumplimiento de lo dispuesto en el art. 3º de la ley provincial nº 866, intento de lucro con la vivienda otorgada y falta de ocupación de la misma, más las cláusulas Séptima y Octava del Acta de Tenencia Precaria de la vivienda social.

Luego, con fecha 22/3/21, se presentó en el IPAV otra de las hijas, Carmen Elisa Rosane. Explicó que son once (11) hermanos; que arreglaban la casa para que viva su hermana Olga residente en la provincia de Mendoza; que ella se ocupa de la vivienda y su mantenimiento; que la casa tiene servicio de luz, y ya no tiene gas. Respecto del Cartel de Venta informó que lo colocaron sus hermanos Javier, Nelsón, Carlos, Mario, Gladys y Roberto, y que los restantes no estaban de acuerdo. Afirmó que tenía conocimiento de la colocación del cartel de venta.

Por otra parte, de la prueba ordenada y producida en esta instancia judicial, surgen las siguientes acreditaciones.

Mediante Oficio nº 05/22 el IPAV informó que en los últimos cinco (5) años realizó el seguimiento de 547 viviendas por posibles irregularidades, habiendo dictado 313 resoluciones por la causal de intento de lucro con la vivienda y falta de ocupación de la misma.   

En lo que respecta a las obligaciones de los herederos de los beneficiarios de las viviendas sociales, el IPAV aclaró que “… las obligaciones impuestas a los herederos resultan tanto del formal contrato individual de venta, como las provenientes de la ley FONAVI  Nº 21851 y demás normativa aplicable.” (Actuación Sige nº 1371270).   

El martillero, titular de la inmobiliaria que colocó el cartel de venta en la vivienda social, informó que para la realización de tal acto de corretaje inmobiliario se contactaron con él vía electrónica Mario Rosane el 11/6/2020 y Nelsón Rosane en agosto del año 2020, quienes le manifestaron su intención de vender la vivienda 1673 del Plan 5000, Zona 22, Tercera Etapa de esta ciudad de Santa Rosa, y que no cuenta con documentación física dado que los contactos fueron en el período de la pandemia Covid 19, como así que no acordaron plazo de duración de la autorización (Actuación Sige nº 1403621).

Tal acto de corretaje inmobiliario determinó que el Tribunal de Etica y Disciplina del Colegio de Martilleros y Corredores de Comercio de la provincia de La Pampa, le aplicara al martillero público señalado una sanción, por no haber requerido la información necesaria respecto del inmueble social que comercializaba, precisamente por las singulares características que estos poseen, y que su comercialización requiere el cumplimiento previo de determinadas exigencias.   

Una publicación del diario “La Arena” de fecha 24/8/2021 anoticia respecto de una denuncia de la familia Rosane al IPAV por querer sacarles la casa que era de sus padres. En la nota periodística la familia –sin detallar nombres-, dice el padre falleció en 2011 y la madre en 2017; que son once (11) hermanos, que le correspondía el 9% de la vivienda a cada uno; que entre todos acordaron que habitara la casa una de las hermanas que no tiene propiedad y que vive en Mendoza, que se jubiló y se vendría a esta provincia; que la casa nunca se abandonó; que está paga en un 70% y con mejoras; que su intención es recuperarla porque era de sus padres; que su intención fue venderla luego de realizar la sucesión y cancelar la deuda; y que visitaron a una inmobiliaria, que colocó el cartel de venta que nunca fue sacado.   

Las declaraciones testimoniales producidas en esta jurisdicción atestiguan que la casa se mantenía limpia, venían los hijos a hacer la limpieza,  y tiene mejoras (garage y un quincho).

Todos los testigos coincidieron en la existencia del  Cartel de Venta de una inmobiliaria local, que la vivienda, luego del fallecimiento de los titulares, nunca estuvo habitada de forma permanente, que todo el mobiliario de su interior fue sacado quedando vacía, y que los hijos solo van para hacer  mantenimiento.   

6º)  Las probanzas de sede administrativa, como las correspondientes a este proceso judicial de pleno conocimiento, comprueban, de manera eficiente,  los antecedentes de hecho y de derecho que justifican el dictado del acto administrativo impugnado (art. 41, NJF nº 951).

La base fáctica que sustenta el acto y conforma la causa fundante del mismo, resulta de hechos no controvertidos, que se encuentran documentados e imposibles de refutar.

El intento de lucrar con la vivienda social por parte de los herederos del causante Carlos Hipólito Rosane quedó probada, fueron sus causahabientes quienes contactaron a una inmobiliaria local para que ofertara en venta la vivienda no estando legitimados para hacerlo, pues el titular registral de la misma, al momento de los hechos acaecidos, era el IPAV, el saldo deudor de las cuotas amortizadas no estaba cancelado, por ende, la hipoteca constituida seguía vigente, no pudiendo dar inicio al cómputo del plazo de veda para vender el inmueble. 

La defensa opuesta de que no todos estaban de acuerdo con la transacción inmobiliaria que se gestaba, no es oponible al IPAV como titular registral del inmueble, ni los dispensa de la prohibición contractual a la que se había obligado su progenitor y que, por régimen sucesorio, les transmitió de pleno derecho desde su deceso a los herederos, lo que implica, reiteramos, que no poseían la libre disposición del inmueble para ofertarlo en venta.

La segunda causal imputada, falta de ocupación y habitabilidad de la vivienda, también se encuentra probada.

Con fecha 19/6/2017 falleció Elsa Aidee Gonzalez, última ocupante originaria del inmueble.

Desde tal fecha -19/6/17- y hasta el acto administrativo que rescindió la adjudicación en venta de la casa -19/3/21-, es decir, más de tres años y medio después, consta que la vivienda no fue habitada de manera permanente, continua y pública.

Las unidades habitacionales del Plan Fo.Na.Vi., por ley, están destinadas a ser, únicamente, residencias familiares permanentes de los adjudicatarios y su grupo familiar.

Las probanzas de autos acreditan que los hijos concurrían a la unidad habitacional social con el único fin de hacer mantenimiento; que su interior fue vaciado de mobiliario; que con fecha 30/12/20, es decir tres años y medio después, diez (10) de los once (11) hijos del titular, suscribieron un Convenio de Uso y Habitación a favor de una de las hermanas Olga Ester Rosane, quien reside en la provincia de Mendoza, para que habite el inmueble a partir de marzo de 2021, lo que finalmente no ocurrió.

Con lo expuesto quedó probada la segunda causal imputada, esto es la no ocupación de la unidad habitacional con posesión pública, continua y permanente desde el 19/6/2017, persistiendo en idéntico estado al 19/3/21, no teniendo entidad jurídica exculpatoria la alegación del impedimento en razón de la pandemia, pues es de público conocimiento que ésta comenzó en el año 2020, por lo tanto el período de desocupación que computa desde junio de 2017, no se encuentra cubierto. 

En el Acta de Tenencia Precaria fueron establecidas las condiciones a cumplir para “conservar” la tenencia del inmueble, entre las que consta que el único fin atribuido a la vivienda social es funcionar como hogar familiar habitado (cláusula Séptima).

También queda refutado el argumento relativo al derecho habitacional de la heredera residente en la provincia de Mendoza con fundamento en el art. 14 bis de la Constitución Nacional.

En efecto, en la  presente litis el objeto de discusión no es la existencia o no de tal derecho o de su vulneración por el accionar del IPAV, tampoco el derecho de acceso de la señora Olga Rosane  a una vivienda digna en los términos del art. 14 bis de la Constitución Nacional, el cual requiere del cumplimiento de expresos requisitos para su procedencia, en esta causa la señora Rosane es parte en carácter de coheredera de la vivienda social de la que fueron titulares sus padres y el incumplimiento de las cláusulas impuestas para conservar la tenencia de la misma, a las que se encontraba compelida junto a sus hermanos.

Asimismo, queda refutada la defensa de los demandantes, consistente en que “… las obligaciones asumidas por el fallecido no eran trasladadas en forma lineal a los herederos,…”, y que los requisitos impuestos por el instituto provincial para lograr la escrituración en caso de fallecimiento del titular y su cónyuge eran el trámite sucesorio iniciado, oficio de la declaratoria de herederos, porcentaje heredado y que la vivienda sea parte integrante del acervo hereditario.

Corresponde precisar que tales exigencias proceden ante el fallecimiento del titular respecto de quienes se consideren con derechos sobre la vivienda, a efectos de ser tomados como titulares de la misma, sea para continuar con el pago de las cuotas de amortización del inmueble social, o para proceder a su cancelación.

Para el primer supuesto implican el cumplimiento de las condiciones pactadas por el titular, esto es que la casa continúe habitada a pesar del deceso de este y de su cónyuge, pues siendo la principal función del inmueble la de constituir el hogar de una familia que no tiene acceso a una vivienda por sus propios medios, presupone la existencia de moradores permanentes en ella, tal es la razón por la que no puede ser arrendada, vendida, cedida, etc. y está prohibida su enajenación en cualquier modo, sea por actos a título gratuito  u oneroso, sin el previo cumplimiento de las condiciones pactadas.

Para el segundo caso, además de cancelar la deuda y levantar la hipoteca, debe observarse el  período de veda dispuesto legalmente para la realización de actos de derecho real que la involucren.

Además la normativa faculta a los organismos de aplicación para que en cada jurisdicción se dicten normas tendientes a garantizar su cumplimiento, incluyendo mecanismos de contralor social, cuya función es la de auditar que los beneficiarios de las viviendas cumplan las condiciones fijadas por la ley y los contratos, teniendo en cuenta la modalidad de asignación que corresponde a cada caso, venta, comodato o préstamo de uso.

El objetivo de la ley 816/77 y de las leyes 21581 (Fo.Na.Vi), y 24464 del Sistema Federal de la Vivienda, es la creación de condiciones necesarias para posibilitar a la población de recursos insuficientes, en forma rápida y eficiente, el acceso a una vivienda digna para habitar, de conformidad al art. 14 bis, tercer párrafo, de la Constitución Nacional, tal es la razón por la que las viviendas sociales se instituyen en el bien jurídico tutelado por el organismo público.

7º) Por otra parte, se agravian los demandantes considerando que no se les permitió ejercer su derecho de defensa, específicamente pretendían demostrar que no todos los herederos estaban de acuerdo con la decisión de vender el inmueble, y que ello debió ser tenido en cuenta por el IPAV.

Es preciso señalar que el debido proceso, comprensivo de dos aspectos, el adjetivo relativo a la garantía de las formas procesales, y el sustantivo, que garantiza el contenido de la razonabilidad de las decisiones de los organismos públicos, conjuga el interés público que tutela la Administración Pública, y el interés privado de los administrados, quienes, además de proteger su situación jurídica subjetiva, colaboran con el Estado en la consecución del interés público perseguido.

Este Tribunal no advierte la vulneración del debido proceso en las actuaciones labradas en sede administrativa, en la interpretación de los accionantes.

Las obligaciones que heredaron los causahabientes de Carlos Hipólito Rosane, surgen de la ley y de las cláusulas del contrato de adjudicación en venta de la vivienda social –Acta de Tenencia Precaria-, y se instituyen con carácter de facultades “regladas” cuyo cumplimiento debe observar el IPAV, por lo tanto, frente a la constatación de irregularidades el organismo “debe” iniciar y poner en marcha el procedimiento respectivo, encontrándose avalada su actuación con las pruebas recolectadas, las que encuadran en las normas aplicables y surgen de hechos documentados, de los cuales los herederos fueron partícipes.

8º) Acusan asimismo que el acto administrativo de rescisión de la Adjudicación en venta, carece de motivación suficiente, es desproporcionado, discrecional y arbitrario.

En primer término se reitera que en el presente caso el IPAV no actuó en el ámbito de facultades discrecionales, sino regladas, aclarando que la plataforma fáctica se encuentra acreditada y la subsunción, en cuanto a la adecuación de los hechos a las irregularidades previstas en las normas y las cláusulas pactadas, también.

En nuestro ordenamiento provincial la exigencia de la motivación emerge del art. 44 de la ley 951 de Procedimiento Administrativo, es uno de los elementos esenciales del acto administrativo, es un aspecto o ingrediente del elemento forma (Cap. II, ley 951).

Los requisitos para ser válida radican en la expresión de razón suficiente entre el antecedente de hecho y de derecho, y lo que se exterioriza como consecuencia deducida y decidida.

Ello implica que lo que debe examinar el Tribunal es que exista una debida relación de los hechos probados, la prueba invocada, la valoración que tales probanzas han merecido y la vinculación entre el hecho y el objeto del acto; más las normas aplicables y que encuadren en el hecho justificando su aplicación.

Cuando el caso involucra facultades regladas como en el presente litigio, la cita de las normas legales constituye motivación eficaz, por cuanto el precepto resulta suficientemente comprensivo y único conducto con posibilidad de ser aplicado de conformidad a los hechos constatados, es decir, se configura en el caso, una solución única o tasada, lo que equivale a que el margen  de discrecionalidad está reducido a cero (conf.: Guido Santiago Tawil, Laura Mercedes Monti, La motivación del acto administrativo, Ed. Depalma 1998, p. 80).

Cabe agregar que una motivación idónea no implica extensión argumentativa ni retórica, si un contenido claro y preciso justificante, que permita la revisión de la razonabilidad de la decisión adoptada, y que sea una exégesis racional del plexo normativo y de los antecedentes de la causa, presupuestos verificados en el acto administrativo impugnado.

Por otra parte, el principio de proporcionalidad, también involucrado en la cuestión sub examen, implica que la decisión debe ser proporcionada a la infracción, y ello será así siempre que exista la posibilidad de elegir entre más de una opción, más no en casos como el que se discute en autos, en donde las obligaciones fueron determinadas en el Acta de Tenencia Precaria del inmueble social (cláusula Séptima), y las sanciones frente al incumplimiento también y son taxativas (cláusula Octava), no existiendo para el organismo público actuante, otra opción o elección de sanción que no sea la rescisión del convenio y la desajudicación de la vivienda.

9º) La directriz interpretativa que impera en situaciones como la de autos, de conformidad a la normativa aplicable referenciada, impide la procedencia de la pretensión actoral, dado que las dos causales imputadas encuadran en los hechos probados y coinciden con la ley y los lineamientos doctrinales expuestos, la oferta en venta del inmueble no estando legitimados para ello, y la no habitabilidad de la misma por más de tres años y medio, configuran un incumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas, y su sanción se encontraba prevista, por lo que la recisión y desajudicación resuelta es jurídica y legalmente válida.

10º) Conforme a lo considerado precedentemente, corresponde rechazar la demanda interpuesta, e imponer las costas del juicio a la parte actora vencida en el litigio, conforme el principio general de la derrota (arts. 69 y 70, CPCA).

Por ello, el Superior Tribunal de Justicia, Sala C;

RESUELVE:

1º)  Rechazar la demanda contencioso administrativa interpuesta por Gladys Mabel Rosane, Alicia Beatriz Rosane, Sonia Nancy Marys Rosane, Silvia Susana Rosane, Roberto Raúl Rosane, Carlos Alberto Rosane, Carmen Elisa Rosane, Olga Ester Rosane, Javier Adrian Rosane y Nelsón Osvaldo Rosane, contra el Instituto Provincial Autárquico de Vivienda –IPAV-.

2º) Imponer las costas a la parte actora vencida (conf.: art. 69 y 70, CPCA).

3º) Por su actuación profesional regular los honorarios profesionales de los Dres. Marcela V. Campo y Juan Carlos D’ Amico, apoderada y patrocinante letrado respectivamente, de la demandada, en trece (13) UHON, y de los Dres. José Mario Aguerrido y Santiago Alejandro Costabel, patrocinantes de la parte actora, en cuatro (4) UHON -conf.: arts. 5, inc. 2º, en relación con el art. 11,  12, incisos b), c), d) y e) y 57, punto 2, inc. a) y último párrafo y punto 3), ley de aranceles 3371-. A estos montos se les adicionará el porcentaje de IVA si correspondiere.

4º) Por Secretaría, regístrese, notifíquese mediante cédulas electrónicas y, oportunamente, devuélvase el expediente judicial a su procedencia.

5º) A los fines de la determinación de tasas y contribuciones que corresponda tributar, córrase vista a la Dirección General de Rentas y Caja Forense.

Fdo. (Dr. José Roberto Sappa- Presidente Sala C- STJ; Dr. Eduardo Fernández  Mendía - Vocal Sala C- STJ; Dra. Andrea A. Mok- Secretaria de Sala- STJ)

152857 - 2022
 
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Las cláusulas que surgen del acto formal de otorgamiento de la adjudicación en venta de la vivienda social -convenio de carácter administrativo de entrega de la vivienda-, forman parte de los deberes y las obligaciones que el titular asumió para “conservar” la tenencia de la casa y que trasmitió, de pleno derecho, a sus herederos al momento de su deceso.

Estas cláusulas impusieron, expresamente, que la vivienda solo podía ser ocupada por el grupo familiar originario, en carácter de hogar y ser habitado, no pudiendo ser arrendada ni transferida a terceros, y que la falta de pago de tres (3) cuotas de amortización del precio del inmueble daba lugar a la rescisión del convenio. 

ABANDONO DE LA COSA ADJUDICACION DE VIVIENDAS ADJUDICACION DE VIVIENDAS

El intento de lucrar con la vivienda social por parte de los herederos del causante quedó probada, fueron sus causahabientes quienes contactaron a una inmobiliaria local para que ofertara en venta la vivienda no estando legitimados para hacerlo, pues el titular registral de la misma, al momento de los hechos acaecidos, era el IPAV, el saldo deudor de las cuotas amortizadas no estaba cancelado, por ende, la hipoteca constituida seguía vigente, no pudiendo dar inicio al cómputo del plazo de veda para vender el inmueble. 

OBLIGACIONES DEL ADJUDICATARIO VIVIENDA SOCIAL

[L]a herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento, tal presupuesto incluye la relación contractual con el IPAV –Acta de Tenencia Precaria y Resolución nº 1112/00-; pues en materia contractual los sucesores continúan con la posición jurídica del causante, los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a estos (art. 1024, CC).

ABANDONO DEL DEFENSOR HEREDEROS